Σάλος έχει προκληθεί το τελευταίο διάστημα με την καταπάτηση ακινήτων και μάλιστα με τη «βούλα» του Κτηματολογίου. Αυτό συμβαίνει, γιατί κατά την διαδικασία σύνταξης του Κτηματολογίου, που είναι η κτηματογράφηση «κάποιοι» επιτήδιοι πολίτες, προφανώς έχοντας εσωτερική πληροφόρηση, εντόπισαν τα «ορφανά» ακίνητα και στο 90% των περιπτώσεων με 3 από τα 17 προβλεπόμενα δικαιολογητικά, τα δήλωσαν ως δικά τους με τη «μέθοδο» της χρησικτησίας. Τι πρέπει να γνωρίζουν και να κάνουν οι πραγματικοί ιδιοκτήτες για να σώσουν την περιουσία τους. Το Κτηματολόγιο δεν φταίει για τους καταπατητές, μπορεί όμως και πρέπει να τους εντοπίσει και να τους αποκαλύψει.  

♦ Με με τη μέθοδο της χρησικτησίας καταπατήθηκαν με την «βούλα» του Κτηματολογίου χιλιάδες ακίνητα, που δεν πρόλαβαν να τα δηλώσουν ανήμποροι άνθρωποι, γέροι , κληρονόμοι που δεν τα γνωρίζουν ή κάτοικοι εξωτερικού.

♦ Και τώρα οι πραγματικοί ιδιοκτήτες θα πρέπει να τρέξουν στα δικαστήρια για να πάρουν πίσω την περιουσία τους, για την οποία σημειωτέον έχουν τίτλους ιδιοκτησίας αυτοί ή πρόγονοι τους. Αυτό όμως συνεπάγεται χρήμα και χρόνος, με ενστάσεις, εφέσεις, αναβολές και μαρτυρίες.

♦ Κι επειδή η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης δεν ειναι μόνο για να διαβάζει γρήγορα το συμβόλαιο το Κτηματολόγιο αλλά για πολύ πιο σημαντικά θέματα που έχουν να κάνουν με την κατοχύρωση της περιουσίας στους πραγματικούς ιδιοκτήτες, θα πρέπει το Κτηματολόγιο να εντοπίσει άμεσα όσους έκαναν κατάχρηση του δικαιώματος και δήλωσαν τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο με χρησικτησία, μόνο με την κατάθεση ένορκης μαρτυρίας και τροποποιώντας το Ε9 και τους ενέγραψε ως ιδιοκτήτες.

♦ Και σε περίπτωση που εμφανιστεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης, που κατέχει νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας το Κτηματολόγιο να αφαιρεί την κυριότητα από τον καταπατητή και να πηγαίνει αυτός στο δικαστήριο. Και να διερευνηθεί η τυχόν συνδρομή ή συνέργεια από δικηγόρους, μηχανικούς, λογιστές και συμβολαιογράφους.

Οι «μέθοδοι» υφαρπαγής ακινήτων

Οι «μέθοδοι» υφαρπαγής ακινήτων δεν αφορούν σε μία μόνο περιοχή αλλά όπως επισημαίνουν και πολλοί μηχανικοί σε σχόλια τους σε ενημερωτική δημοσίευση μας στα κοινωνικά δίκτυα, αποτελεί πανελλαδικό φαινόμενο και αφορά χιλιάδες ακίνητα, με επίκεντρο τα περιζήτητα «φιλέτα» – δηλαδή παραθαλάσσια ακίνητα σε τουριστικές ζώνες, όπως είναι οι Κυκλάδες η Χαλκιδική η Σκιάθος το Πήλιο ή σε ακριβές αστικές περιοχές, όπως είναι  Βούλα, Κηφησιά, Φάληρο και πολλές άλλες.

Πρέπει να υπάρχει διαφάνεια, και άμεση κινητοποιήση, γιατί η υπόθεση αφορά χιλιάδες ακίνητα, και δεν είναι ΜΟΝΟ η περίπτωση του κυκλώματος που επιχείρησαν να δηλώσουν 45 ακίνητα στο Αγκίστρι, στην Ύδρα και στις Σπέτσες και έγινε αναφορά στον Άρειο Πάγο από τον τότε υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δείτε εδώ στο ecopress

Μέθοδος 1: Δήλωση με δύο μάρτυρες και τροποποίηση Ε9

Εκτός όμως των οργανωμένων κυκλωμάτων, χιλιάδες εγκατελελλημένα ακίνητα, κυρίως ηλικιωμένων που πέθαναν ή κληρονόμων που ζουν μακριά, δηλώθηκαν στο κτηματολόγιο από γείτονες και συγγενείς με τη μέθοδο των δύο ένορκων μαρτυριών και την τροποποίηση του Ε9.

Μέθοδος 2: εικονικές διεκδικήσεις του ακινήτου σε δίκες

Ορισμένοι μάλιστα, έχοντας καλύτερη «ενημέρωση», για την κατοχύρωση τους έναντι του πραγματικού ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που αυτός εμφανιστεί στο μέλλον, προέβαιναν σε εικονικές διεκδικήσεις του ακινήτου σε δίκες. Έκαναν δηλαδή, ότι μάλωναν μεταξύ τους δύο πρόσωπα που διεκδικούσαν το ίδιο ακίνητο, αναγκάζοντας το δικαστήριο να αποφασίσει υπέρ του ενός, αποκτώντας με αυτόν τον τρόπο και δικαστική σφραγίδα νομιμότητας.

Μέθοδος 2: Δημιουργία τίτλων ιδιοκτησίας, με τοπογραφικό και μεταβίβαση

Επίσης, υπήρξε και ακόμα μία κατηγορία πολιτών, που έκαναν κάτι ποιο «έξυπνο». Δημιουργούσαν τίτλους ιδιοκτησίας. Έτσι, με την εκπόνηση τοπογραφικών με συντεταγμένες, μεταβίβαζε κάποιος το ακίνητο, κυρίως με τη με τη μέθοδο της γονικής παροχής, αποφεύγοντας τη μεταβίβαση σε τρίτους ώστε, να μην μπλέξουν σε αγωγές σε περίπτωση που εμφανιστεί στην πορεία ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Με αυτόν τον τρόπο, αποκτούσαν τίτλο ιδιοκτησίας και προχωρούσαν σε δήλωση στο Κτηματολόγιο.

Σήμερα, που έκλεισε το Κτηματολόγιο στο μεγαλύτερο ποσοστό της χώρας και λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία, αρχίζουν και αποκαλύπτονται όλες αυτές οι μεθοδεύσεις που διαπράχθηκαν εις βάρος των «ορφανών» ακινήτων. Κι αυτό γιατί αρχίζουν και εμφανίζονται οι πραγματικοί ιδιοκτήτες ή οι κληρονόμοι τους, που διαπιστώνουν ότι στις αρχικές εγγραφές εμφανίζεται κάποιος άλλος ως ιδιοκτήτης και πρέπει να ξεκινήσουν έναν διακαστικό αγώνα για να διεκδικήσουν την περιουσίας τους.

Όμως οι απάτες αυτές αφορούν και το Ελληνικό Δημόσιο, διότι αν σε 8 χρόνια μετά την λειτουργία του Κτηματολογίου δεν εμφανιστεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης, τότε αυτά τα ακίνητα που στις αρχικές εγγραφές εμφανίζονται ως «αγνώστου» ιδιοκτήτη, θα περνούσαν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.

♦ Μπορεί να βρει το Κτηματολόγιο πόσα ακίνητα δηλώθηκαν με χρησικτησία;

Βεβαίως, γιατί με τη χρήση της τεχνητής νοημοσύνης μπορεί σήμερα το κτηματολόγιο να εντοπίσει όλα τα ακίνητα που δηλώθηκαν με χρησικτησία, σε πόσα από αυτά έγινε πρόσφατη τροποποίηση στο Ε9, με ποια έγγραφα δηλώθηκε καθώς και ποιοι ήταν οι μηχανικοί, συμβολαιογράφοι κλπ που εμπλέκονται.

♦ Δηλαδή ο καθένας δήλωνε ότι ήθελε στο Κτηματολόγιο και έγινε δεκτός;

Θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι δεν φταίει το Κτηματολόγιο, που κάποιος καταπατητής χρησιμοποίησε την χρησικτησία ως τρόπος κτήσης κατά την δήλωση του ακινήτου κι αυτό γιατί η χρησικτησία αποτελεί νόμιμο τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με την νομοθεσία.

Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει. Με άλλα λόγια, προστατεύεται εκείνος που, βάσιμα και καλόπιστα, πιστεύει και μεταχειρίζεται ορισμένο ακίνητο σαν να είναι δικό του, για αρκετό χρονικό διάστημα, χωρίς όμως να το έχει πράγματι αποκτήσει.

Το Κτηματολόγιο αξιοποιεί, κυρίως, τη νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 1045 ΑΚ, περί έκτακτης χρησικτησίας, οπότε τα έγγραφα που υποβάλει ο δηλών πρέπει να αποδεικνύουν ότι ο ίδιος χρησιμοποιεί (νέμεται) το δηλούμενο ακίνητο για είκοσι τουλάχιστον έτη.

♦ Με ποιο τρόπο δηλώνεται η χρησικτησία στο Κτηματολόγιο;

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία και συγκεκριμένα:

1. Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.

2. Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).

3. Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.

4. Πράξη αναγνώρισης ορίων.

5. Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.

6. Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

7. Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση π.χ. δήλωση ΟΣΔΕ.

8. Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.

9. Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.

10. Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.

11. Παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου.

12. Παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.

13. Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.

14. Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.

15. Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.

16. Παλιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.

17. Παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.

Υπολογίζεται ότι πάνω από το 90% των ακινήτων που δηλώθηκαν με χρησικτησία, η σχετική δήλωση έγινε με την κατάθεση δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων, το Ε9 για την τελευταία πενταετία και το τοπογραφικό εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ 87.

♦ Η χρησικτησία αφορά μόνο στα χωράφια;

Όχι. Η χρησικτησία μπορεί να αφορά σε κάθε είδους ακίνητο, όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.ά.

♦ Τι πρέπει να κάνω όταν διαπιστώσω ότι στις αρχικές εγγραφές το ακίνητό μου εμφανίζεται σε πρόσωπο που το δήλωσε με χρησικτησία;

Το κυριότερο όπλο στη φαρέτρα του αληθούς δικαιούχου, όταν έρχεται αντιμέτωπος με την ανακριβή πρώτη εγγραφή δικαιώματος του, είναι η αγωγή διόρθωσης που ρυθμίζεται στο άρθρο 6 παρ.2 του ν. 2664/1998. Η αγωγή αυτή αποβλέπει στην προστασία του δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος, όταν αυτό αμφισβητείται ολικά ή μερικά από την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Επομένως θα πρέπει άμεσα να προσφύγετε στα αρμόδια δικαστήρια για τη διόρθωση της εγγραφής ως προς τον δικαιούχο του ακινήτου.

♦ Ποιο είναι το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο επιτρέπεται η αγωγή για τη διόρθωση;

Το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι συγκεκριμένο. Ειδικότερα, οι διορθώσεις θα πρέπει να πραγματοποιηθούν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνεται η οκταετία από την ημερομηνία απόφαση λειτουργίας του κτηματολογίου. Η απόφαση λειτουργίας δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αφορά συγκεκριμένη κτηματογραφημένη περιοχή.

ecopress.gr/Γραμματή Μπακλατσή, τοπογράφος, πολεοδόμος, μηχανικός mpaklatsi@yahoo.gr